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苏州房产政策大盘点:全方位覆盖,精准调控!

2018-12-12       浏览次数:5253

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买房难,难于上青天!这句话可能有些夸张,但是很准确的反映了当下购房者的心理。

 

苏州房产政策大盘点:全方位覆盖,精准调控!

 

针对这种心理,小编也是freestyle了一首打油诗,也是很应景,分享给大家:工资挣得少,涨薪不可能,名牌不敢买,高仿穿上身,聚餐不敢去,在家吃泡面,想抱美人归,没房不得行,如何能攒钱,请多吃点土。

 

苏州房产政策大盘点:全方位覆盖,精准调控!

 

打油诗写的有些夸张,但是正是目前刚需们生活的体现,房价是蹭蹭的往上涨,手里的存款多年来还是原地不动,心里能不着急嘛!毕竟当今社会没房子,就总和单身狗脱不开关系,未来的丈母娘那关也是过不去的。即使结婚后双方父母帮衬着付了首付,还贷也是压力山大啊。

 

苏州房产政策大盘点:全方位覆盖,精准调控!

 

为了防止买个刚需房就掏空“六个钱包”的现象发生,国家也是号召“房住不炒”,"购租并举、全装修、现房销售、数次利率上浮"等政策持续发力,市场趋于平稳。

而在每年9.30前后,为了应对楼市所谓的“金九银十”,会集中出台很多调控政策,我们大苏州一直走在响应国家号召的前路上,当然也是有很多重要政策发布的。今天小编就来给各位看官老爷们盘点一下2017年九月至今苏州发布了哪些重要的房产政策。请各位拿好小马扎,干货马上就来!

 

苏州房产政策大盘点:全方位覆盖,精准调控!

 

一、车位限购

2017年9月中旬,苏州住建局发布消息,对市区新建住宅小区汽车停车位(车库)出售、附赠和出租等处置行为进行了进一步管理:普通商品住宅每户业主限购1个车位,从9月18日开始执行。

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其中重要内容除了限购外,还包括:建设单位应当严格按照规划行政主管部门核定的标准建设,任何单位和个人不得擅自改变通过规划核实的汽车停车位(车库)位置、数量、形态、用途及其配套设施。

这一政策,在一定程度上确保了小区业主车位自用,非区域业主使用租赁期限不得超过6个月,防止市场上频繁出现囤积车位的现状,同时对抑制炒车位起到一定的作用。

二、全装修

早在2017年7月25日,苏州市政府印发文件《市政府办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则(试行)的通知》中提出新建普通商品住房应实施全装修,其他居住建筑倡导实施全装修。

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之后的12月5日,江苏省政府公布了《省政府关于促进建筑业改革发展的意见》,意见提出,至2020年,设区市新建商品房全装修比例达到50%以上,装配式住宅建筑和政府投资新建的公共租赁住房全部实现成品住房交付。

三、房贷利率多次上调

关于房贷利率这一块,也是从去年到今年一直在出各种调控政策,小编在这里详细介绍一下。

首套房贷利率

17年到现在。从最初的9折,到今年1月份各家银行首套上浮至15%,再到目前首套上浮维持20%以上,苏州首套房贷利率经历了多次上调。

 

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今年8月份9家银行房贷利率调查表

从表中可以看出,9大银行针对首套首贷的购房者,贷款利率基本上浮20%,也就是基准利率4.9%的1.2倍,为5.88%。根据客户贷款资质情况、征信及所购房屋面积、房龄等不同情况,还会有所浮动。只有少部分银行如交通银行目前还可以以上浮18%的利率放贷,当然也要求客户的资质较好!

江南,友利等商业银行目前还能够做更低的利率!当然如果是楼盘合作的银行,会根据楼盘及客户资质不同,采取不同的贷款政策!

二套房贷利率

对于二套房有贷款未还清的客户,银行全线上浮30%

离异客户贷款利率

从表中可以看出,针对离异后买房的客户,各大银行普遍上浮25%,只有交通银行上浮22%,浦发银行上浮23%,农业银行更有上浮26%的规定。

早前不少人通过“离婚”手段享受首套房贷款政策,降低了首付比例,钻了政策的空子,银行考虑到这样非常容易产生财产纠纷、还款能力也有所下降,会增加银行的贷款风险,所以在17年不少银行就纷纷针对离婚的房贷客户,利率定价在基准利率上浮的幅度基础上再上浮1%-5%;今年7、8月几乎所有银行都会将离异情况考虑再内!

商用住宅贷款利率情况

 

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对于商用住宅40年产权的楼盘,小编了解到,目前除了开发商指定合作的银行会做商用住宅的按揭贷款,苏州市面上只有非常少量的银行可以做40年产权的商用住宅贷款,如表中例举的几家银行,中国银行、建设银行、浦发银行、交通银行等目前可以做,因商用住宅仅40年产权,贷款总额也较少,贷款利率相对较高,浦发及交通银行在基准利率基础上上浮30%,中国银行及建设银行均上浮37%!

放款周期

小编发现2周可以放款的银行几乎没有了,普遍1-2月,兴业银行、工商银行都表示要两月才能房贷,同时、对于客户个人资质、流水、征信及婚姻状况的审核都将更为严格。

买、卖双方也需要为此做好充足的准备。

买家在买房前期需要保护好自己的征信情况,2年内不出现2次以上的信用卡及房贷逾期还款的情况,流水信息等也需谨慎。

对于卖家来说,本来1个月能结束的二手房交易流程,因为贷款放款周期拉长后,也许最终要等到2-3个月甚至更长的时间才能完全拿到卖房款项,此时如果担心买家不能再预期的时间内办完贷款。

或者担心买家个人资质或者有不良征信问题最终被拒贷,为了防止您的利益受到侵犯,在此时卖房可以要求中介在购房合同中注明,给予能接受的办理时间,如超过多久没有办理下来贷款,即算作买家单方违约,可按照房屋总价的一定比例赔偿给卖家。

四、房地产市场整治及规范

今年8月15日晚间,苏城发布通知称,为贯彻落实住房和城乡建设部、中央宣传部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象专项行动的通知》精神,经研究,决定于2018年8月中旬起至12月底,在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为,规范房地产市场秩序专项行动。

 

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行动目标

以房地产市场秩序整治为抓手,通过行业管理和部门联合执法,重点治理房地产开发企业违法违规行为,房地产企业违规发布虚假广告,打击投机炒房、骗取购房资格、提供“首付贷”以及变相提供首付融资和分期支付购房首付行为。

整治房地产经纪机构违法违规提供居间代理和“群租房”居间服务,取缔无照无证房地产经营企业,进一步整顿和规范房地产市场秩序,建立健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众的根本利益,保障人民群众的合法权益不受侵害。

整治重点

 

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1.以营销渠道的形式捆绑销售,坐地起价,垄断房源,操纵房价;

2.进入销售环节后捂盘惜售或者变相囤积房源;

3.通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚拟信息;以雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价;

4.通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房;

5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款;

6.房地产开发企业采用售后包租、返利的宣传以及经营行为;

7.房地产经纪机构与投机炒房团伙串通,谋求不正当利益;

8.规避房地产调控政策执行过程中向不具备购房资格的群体买卖房屋。

 

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房地产经纪机构违法违规行为也同样在整治范围内

1.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务,或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制交易的信息;

2.就同意房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利,规避房屋交易税费;

3.由于限购政策的限制,在明知购房人不具备购房资格却诱使当事人签订购房合同,在当事人购房意愿达不成时又不退购房定金而损害当事人利益的行为;

4.为购房当事人骗取购房资格提供虚假材料和便利的行为;

5.非法侵占或者挪用客户交易资金;

6.采取威胁、恐吓、胁迫等手段驱逐承租人,恶意克扣承租房屋保证金或预定金;

7.强制提供代办服务、担保服务;

8.与客户无委托关系发布房源信息,违规提供房源信息挂牌服务;

9.在房屋交易过程中捆绑收取担保费(贷款服务费)、超额收取评估费;

10.房地产租赁机构以高价收进房屋托管、低价出租的非正常经营行为。

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整治房地产开发商的违法违规行为

1.在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预定、排号、售卡、银行预存资金等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等行为;

2.未按政府备案价格实行一房一价要求销售商品房、或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修、购房首付款超出购房人应付首付款数额)等方式、变相实行价外加价或恶意增加购房人负担的行为;

3.由于限购政策的限制,在明知购房人不具备购房资格却诱使当事人签订购房合同,在当事人购房意愿达不成时又不退购房定金而损害当事人利益的行为;

4.为购房当事人骗取购房资格提供虚假材料和便利的行为;

5.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款;

6.利用合同格式条款,免除自身法定义务,加重购房人责任,排除购房人合法权利;

7.欠缴土地出让价款、闲置用地、囤地炒地,不履行土地出让合同等违法违规用地行为。

发布虚假房地产广告行为

 

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1.在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学、社会保险等事项;

2.在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报;

3.发布虚假、谐音的广告用语(如:X城追捧、“涨”声不断),混淆视听、诱导消费。

具体实施步骤及时间

(一)动员部署(8月底前)。各市、区住建部门根据本次专项行动治理重点,结合实际制定本地专项行动实施方案,设立投诉举报电话和信箱、征集违法违规行为线索,引导公众参与整治房地产市场乱象专项行动。同时,加强对面上情况的组织与控制,做好专项行动的动员部署和指导,于8月30日前将实施方案报市住房和城乡建设局住宅产业处。

(二)检查整改(9月1日~10月31日)。各地住建部门联合相关部门对房地产市场进行检查,建立台账资料,督促落实整改措施,依法查处违法违规行为,曝光典型案例。

(三)双随机检查(11月1日~11月30日)。由市住建局组织在全市10个板块采取双随机方式对检查整改阶段暴露的问题进行交叉检查、汇总结果,处理一批违法违规企业。

(四)总结督查(12月1日~12月31日)。各市、区住建部门于12月31日前将专项行动总结和查处的违法违规典型案例报市住房城乡建设局。组织做好对群众反映强烈、问题突出的典型案例进行挂牌督办,及时公布查处结果,做好省住建厅督查的各项准备工作。

五、公积金

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今年6月28日,苏州市住房公积金管理中心又发布最新消息。2018年7月1日起,全市住房公积金缴存基数将发生变化,每月缴存基数调整到最高21900元。同时,还有多项政策调整了!

1、缴费基数调整

缴存基数是按职工本人2017年度月平均工资收入(即:工资总额)核定的,具体口径按照国家统计局现行关于工资总额组成的规定执行。

根据规定,工资总额是指单位直接支付给职工的全部劳动报酬,不论成本中列支的还是在其他项目中列支的,均应计入工资总额,包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资等。

2、苏州取消住房公积金纸质卡

从2018年7月1日起,苏州市住房公积金管理中心将彻底取消原来的住房公积金纸质卡,建立以身份证号码为个人唯一认证码机制。在办理住房公积金业务,如贷款、提取、查询、缴存等事项时,不再需要提供纸质公积金卡,缴存职工凭本人身份证以及其他材料就可以办理。

3、离职职工提取和转移有新规定

6月26日,苏州市住房公积金管理中心、苏州市财政局、中国人民银行苏州市中心支行、苏州市公安局联合印发了《关于开展治理违规提取住房公积金工作的实施意见》(苏房金〔2018〕83号)其中涉及面广量大的职工离职后住房公积金的提取和转移,与以往规定有较大的差异。

文件规定:

1、缴存职工与单位解除或终止劳动关系的,先办理个人账户封存。账户封存期间,在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的,办理异地转移接续手续。封存满半年后,未在我市正常就业且未在异地继续缴存的外地户籍职工可以办理销户提取手续。

2、缴存职工申请将缴存在苏州大市范围外的住房公积金转入我市的,须在我市稳定缴存住房公积金满6个月以上。

3、实施意见从2018年7月1日起执行。

4、住房公积金取消住房贷款还清提取业务

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7月24日,苏州市住房公积金管理中心印发了《苏州市住房公积金缴存职工购建住房还贷提取住房公积金实施细则》(苏房金规〔2018〕5号,以下简称《实施细则》),旨在严格执行住房公积金提取实行“提还(用)相等”相关规定,进一步规范住房公积金提取政策。现就《实施细则》第十二条条款内容作如下解读。

一、条款内容

《实施细则》第十二条规定:各类住房贷款本息还清,《偿还住房贷款委托提取住房公积金协议》(以下简称《委提协议》)终止或还清一年内办理过柜面还贷提取后,不得以还清该笔住房贷款为由提取住房公积金个人账户余额。

二、实施说明

从9月1日起,各类住房贷款本息还清,《委提协议》终止或还清一年内办理过柜面还贷提取后,不得以还清该笔住房贷款为由提取住房公积金个人账户余额。因此,对于9月1日(不含1日)前,住房公积金账户内余额较多、住房贷款未还清的金额较少、且原计划待住房贷款还清后,准备提取公积金账户内全部余额的职工,应在9月1日(不含1日)前还清住房贷款并至公积金服务大厅办理还清提取公积金业务。9月1日(含1日)后还清住房贷款的职工就不能按“还清提取”政策提取住房公积金了。

考虑到9月1日(不含1日)前已还清住房贷款的职工可能未能及时办理还清提取的实际情况,为便于职工办理相关提取手续,对此类职工放宽到9月30日(含30日)之前办理完毕相关业务。10月1日(含1日)起,不再受理9月1日(不含1日)前已还清住房贷款的职工办理还清提取业务

苏州房产政策大盘点:全方位覆盖,精准调控!

以上就是去年9月到现在苏州主要出台的房产政策。我们可以看到各种政策覆盖面很广,从公积金贷款,到房贷利率,再到车位限购。小编认为,只有这样的全方位立体调控才可以真正使苏州楼市回归理性,使市场做到规范化,使有需求的购房者们可以买得起房,买得好房。将炒房客们狠狠打击,加快实现“房住不炒”!

各位看官老爷对已出台的调控政策怎么看呢?您认为今年9.30还会出新政策吗?未来苏州楼市是否会出现拐点呢?


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